Dos impuestos

Con mucha frecuencia nos consultan respecto de la legalidad o no de la existencia de dos tributos respecto de un mismo acto, usándose de manera casi de manera irreflexiva el concepto de doble imposición, cuando realmente lo que tenemos es una misma base para el cálculo de obligaciones de sujetos distintos, con objetos distintos, lo que dista del concepto que técnicamente conocemos como doble imposición.

El próximo 16 de agosto los contribuyentes que reciban rentas del capital inmobiliario estarán obligados a presentar dos declaraciones de impuestos, que se pueden llegar a confundir y es el objeto del presente aclarar y distinguir con el ánimo de colaborar con el cumplimiento de las nuevas obligaciones resultantes de la aplicación de la Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas.

Todos los arrendamientos están como regla general sujetos al IVA, sin embargo, esta al igual que casi todas las reglas generales en la ley y reglamento del IVA tiene su confirmación en las excepciones, casos estos que deben ser vistos con atención, como aclaración puente entre los dos impuestos, a pesar de existir los mismos elementos de cálculo y la coincidencia de plazos para cumplir con las obligaciones una de los elementos que no comparten es precisamente las exenciones, sea las del IVA no eximen las obligaciones de renta.

En el IVA de los arrendamientos inmobiliarios, la regla encuentra exenciones para los arrendamientos inferiores a un salario y medio base, o sea, ¢669.300, en los supuestos de arriendos de vivienda-que cumplan con la obligación objetiva de ser usados como tal-característica de fundamental de cumplimiento que obliga a la vez a asegurarse por parte del arrendador contribuyente cuando aplica esta exención. A la vez se hacen especiales advertencias respecto de las normas que evitan el fraccionamiento del arrendamiento de viviendas, como lo puede ser el arrendamiento de viviendas con muebles, el de estacionamientos, áreas sociales, o deportivas y otros que, si se parten o reparten, hacen aparentar la existencia del derecho de exención, que, al sumarse todas las prestaciones principal y accesorias, llevan a la obligación de contribuir por este impuesto indirecto del valor agregado.

También encontramos en los arrendamientos comerciales una condición cuantitativa similar en cuantía, que de cumplirse es por sí mismo insuficiente, debe coincidir con que el sujeto sea una micro o pequeña empresa debidamente inscrita ante el MEIC y cuyo derecho sea constatable en Exonet, obligación que debe constatar el arrendante y cumplir el arrendatario.

Existe de igual manera, sin límite de valor de arrendamiento mensual, una exención para los inmuebles que se arrienden a organizaciones religiosas con independencia del credo, siempre que sea para llevar a cabo las actividades del culto, aspecto de compleja comprobación en el que recomendamos el arrendante cuente con declaración del arrendatario, que le indique bajo fe de juramento, que dicho local se dedicará a estas actividades y en caso que sea de forma total aplica la exención sin importar el valor de dicho arrendamiento, pero de ser parcial, se debe determinar la proporción del inmueble dedicada a los fines del culto y las que no, para sujetar estas últimas al IVA de manera completa.

Vale destacar de igual manera que ambos grupos de exenciones provocan en el arrendante, el tener que enfrentar la aplicación de las reglas de prorrata, de conformidad con las limitaciones a los derechos de deducción establecidas en la ley, a pesar de la generosa ampliación hecha en el reglamento, estas no escapan a tal efecto.

Respecto del IVA hemos visto también que surgen dudas de arrendamientos en materia de exentos subjetivos, hemos de decir, que las condiciones actuales hacen caer en tal condición a quienes aparezcan en los registros especiales, ya sea de aspectos relacionados con bienes agrícolas, canasta básica, exportaciones y medicamentos entre otros, que generan nuevas casuísticas análogas a las exenciones comerciales, sin monto límite en este caso, requiriéndose contar con los medios comprobatorios respectivos al cumplimiento de las condiciones especiales del sujeto arrendante.

Todas las consideraciones anteriores se refieren a la tributación indirecta que es obligación del arrendante cobrar, declarar y pagar, por cuenta del contribuyente económico que es el arrendatario del bien, quien es el que tributa por interposición del sujeto pasivo, que sirve como canal jurídico instrumental al traslado de la obligación, donde a pesar de las exenciones el deber de declarar se mantiene ya que se trata de un deber formal que de no cumplirse acarrea multas por incumplimiento.

Ahora bien, el segundo tributo que es de características de imposición directa, es decir, que recae en cabeza del que recibe, goza y se beneficia de la renta, que es el de las rentas del capital inmobiliario. Esta obligación comparte plazo de presentación y pago con el arrendamiento del IVA, pero no así las exenciones, con lo que la primera precisión de diferenciación es que un arrendamiento que este exento en IVA por cualquiera de los múltiples motivos enunciados en párrafos anteriores y con independencia de los mismos, debe tributar mensualmente el impuesto de rentas del capital inmobiliario. Quienes se dediquen al arrendamiento de inmuebles y no cuenten en su generación de estas rentas con un empleado debidamente empadronado ante la CCSS deberán cumplir con las obligaciones mensuales de tributación bajo el formulario D.125, en caso de que, no se hayan desinscrito antes de mañana, 31 de julio.

Para todos los arrendadores de bienes inmuebles con independencia del monto de los arrendamientos, que no hayan logrado demostrado cumplir con las condiciones de tributar por el impuesto sobre las utilidades, tradicional impuesto sobre la renta, deberán hacerlo de forma mensual cumpliendo su primer periodo el mes de julio y con plazo de presentación y pago el próximo 16 de agosto, coincidente con el plazo de IVA. La renta del capital inmobiliario al igual que en el caso del IVA, causan la obligación con independencia de si los ingresos inmobiliarios han sido cobrados o no, por lo que los arrendantes deben enfrentar en caso de que no hayan recibido el pago, de su propio bolsillo ambas obligaciones, siendo recomendable que quienes no puedan efectuar el pago cumplan sin demora, al menos con el deber de declarar para evitar un incumplimiento de orden mayor, con consecuencias más gravosas.

La tributación de las rentas del capital inmobiliario de las personas que no pudieran desactivar por cualquier motivo su obligación se debe calcular sobre el valor del arriendo sin IVA, a una tarifa neta del 12.75% de dicho valor, tarifa que resulta de aplicar la única deducción permitida por la ley que es el 15% de la renta inmobiliaria sin necesidad de prueba, pero a la vez con independencia de los gastos y costos reales en los que incurrió. Una vez aplicada la reducción única, se aplica la tarifa única y general de las rentas de capital inmobiliario.

Es independiente el tributar por este medio de tributación donde el sujeto es el beneficiario de la renta misma, no así el arrendatario, o cliente, ya que este es el que debe soportar objetivamente la obligación. Esta condición independiente de tributar por rentas del capital inmobiliario con única deducción no tiene nada que ver con los deberes de aceptación de comprobantes de gastos y costos, que dan parcial o totalmente derechos de deducción del IVA soportado, con autonomía de que no generen gastos deducibles en renta. De no aceptarse los gastos respectivos que son irrelevantes a efectos de renta se pierden a la vez los derechos de deducción del crédito por IVA aspecto que requiere de especial atención, claridad y cuidado.

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