Triángulo de valores por conciliar

Inmuebles

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Hay una diversidad de situaciones en las que el contribuyente debe llevar a cabo una decisión que se percate o no tiene consecuencias ya sea en el corto, mediano o largo plazo.

Cuando se trata de la compra de inmuebles, en la vieja tradición de los agentes económicos costarricenses, nos encontrábamos como una práctica muy común el valorar la transmisión del inmueble al menor valor alternativo posible.

La pregunta que subyace es si, en realidad, existían valores alternativos, o si simplemente había un valor real del negocio jurídico y diversidad de fuentes que contenían valores distintos para el mismo bien en cuestión. La disparidad daba la percepción de la existencia de un derecho de opción de reducir la carga tributaria.

Esto da origen a que, en el nuevo ordenamiento tributario, se planteen cuestiones que antes no formaban parte de los elementos a considerar en la valoración del negocio al elevarlo en a un acto jurídico notarial, en el que las partes, en su condición de libertad, manifiestan la voluntad de llegar a acuerdos. Antes, la responsabilidad del notario era recoger en el instrumento público con efectos a terceros, esa voluntad, que incluía el valor del negocio, que es el asunto de nuestro interés hoy.

En el menú de aquellas opciones se consideraban, siempre que no mediara financiamiento bancario, en los términos de valor, fundamentalmente las siguientes alternativas:

• valor en el registro público – el más popular de todos

• valor del inmueble en la municipalidad respectiva, así como residualmente,

• el valor real, en casos en los que fuera forzosamente necesario.

Esta usanza se ve retada por las consecuencias jurídico-tributarias que conllevan.

Los inmuebles también tenían otra consideración nada menor, si el comprador era contribuyente del impuesto sobre utilidades se veía, de alguna manera condicionado, el valor que las partes podían consignar en la escritura del notario, por la trazabilidad bancaria que, en origen, al menos en el imaginario colectivo, se limitaba a la información de bancos locales.

Quedaban algunos portillos imaginarios abiertos, que realmente surgían de la ignorancia mágica de los accesos que, a la información tiene a su haber jurídico la Administración Tributaria, gracias a la red de instrumentos de intercambio automático y espontáneo de información que tiene suscritos Costa Rica.

Es apropiado develar los mitos, los usos y las costumbres basados en realidades jurídicas pretéritas que ahora dejan en descampado, por trasnochado, al contribuyente que por poco informado y carente de asesoría competente, sigue haciendo lo mismo.

A hoy no ha pasado nada, pero esa inacción no toma en cuenta la sombra del proyecto de tributación digital, ni los plazos de prescripción de las posibles omisiones de ingreso tributario, tanto como las consecuencias que veremos adelante.

Hoy el valor a declarar debe, como siempre debió, ser el valor real, constatable con prueba bancaria oponible y que dé lugar a la correcta tributación del tan evitado impuesto del 1.5% de traspaso. Con una visión de corto plazo, este impuesto trataba de minorarse a su más exigua expresión… una visión que aún pervive en nuestros días, un poco por aquello de que “siempre se ha hecho así.”

A la vez, los más avispados, pensaban en la base imponible del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), cuya alícuota anual se tasa con base en el valor que a los efectos tenga el bien según consigna la escritura, la declaración quinquenal de valor de bienes inmuebles o la tasación que, en defecto de esta última, haga la propia municipalidad con los mapas de valor generados por el Órgano de Normalización Técnica, provistos a las municipalidades. Este impuesto de bienes inmuebles es un impuesto nacional cedido a las corporaciones municipales para su gestión y cobro.

Ahora bien, con la creación del concepto de sujeción a la renta de ganancias de capital, mediante la ley 9635 de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas, el panorama cambió drásticamente y convirtió aquel “buen negocio” de pagar al mínimo el valor de la transmisión de un bien, en un “boomerang” que golpea a la salida del bien inmueble del patrimonio del vendedor, que hizo su “ahorro fiscal”, con aquellas reglas y se ve hoy entre la espada y la pared.

Para definir la cédula de impuesto que aplica, sea utilidades o ganancias de capital, debe distinguirse si el traspaso incluye bienes afectos a la actividad económica de manera parcial o total. De ser afectos, la posible ganancia por la diferencia entre el valor del inmueble afecto enajenado tributa, sin más, al 30% del valor, ya que no cae en la calificación de ganancia de capital sino de renta en utilidades, que no cuenta con alivio alternativo alguno en la norma legal.

Es decir, al haber subvalorado el costo de adquisición del bien en cuestión se crea artificialmente una utilidad que le corresponderá ser considerada como la base imponible del impuesto respectivo, ya sea el impuesto sobre las utilidades en caso de bienes afectos o de ganancias de capital sobre los bienes no afectos a tarifas del 30% y 15% respectivamente, en caso de que dichos bienes hayan sido adquiridos con anterioridad a la entrada en vigor de la ley 9635 Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas.

El supuesto “ahorro” de los impuestos de traspaso de inmuebles se convierte en un verdadero espejismo, que genera costes atribuibles a la insensatez o falta de una adecuada asesoría y planificación tributaria, en el ejercicio de los derechos de opción que ofrece la normativa vigente.

Una de las fuentes que alimentan la decisión para subvaluar, tratándose de viviendas, es la existencia del impuesto a las viviendas de lujo que recae sobre el valor de la vivienda – sin contabilizar el terreno – para determinar la sujeción, pero que, de estar sujeta, debe incluir también los valores de la tierra; otra carga tributaria que se agrega a la tenencia de bienes habitacionales de alto valor.

Por tanto, en alusión a la adquisición de una vivienda, que será en tesis general – salvo algunas contadas excepciones que pueden cambiar con el impuesto de renta de las personas físicas que se estudia en la Asamblea Legislativa – tenemos que el encadenamiento de la imposición pasa por:

• una primera tributación en la adquisición, por el impuesto al traspaso,

• el anual pago del impuesto de bienes inmuebles en la respectiva municipalidad,

• así como el pago del impuesto de las viviendas de lujo cuando estas sobrepasen los valores que anualmente se determinan.

No cabe tributación por ganancia de capital, por exención expresa de la ley en el caso de la vivienda habitual del contribuyente, aun cuando esta se encuentre en una sociedad de mera tenencia de bienes; aspecto que debe tener coherencia con el registro de beneficiarios finales y la posibilidad de demostrar que aquella vivienda corresponde a la de habitación habitual y no de explotación total o parcial como ingreso del capital inmobiliario del contribuyente.

En ese momento deja de ser vivienda habitual y adquiere un uso mixto, que la hace pasar de una elegibilidad de tributación por el impuesto de ganancias de capital a la tributación por el impuesto a las utilidades, lo que elimina la exención tasada para la vivienda habitual.

Los principios de coherencia, sustancia y transparencia parecen encontrar en esta multiplicidad enlazada de tributos una buena ejemplificación. A la vez reta al cambio más difícil que es el de la cultura tributaria, al de los usos y costumbres, que en este caso no hacen ley, pero son más rígidos y reticentes al cambio que las leyes mismas.

Cuando esté frente a una decisión de adquisición no vea solamente los efectos que en el corto plazo resultan de esa opción, que además debe ser muy clara para usted como adquirente, considere, que, si su operación de adquisición es subvaluada, el aparente beneficio, aparte de ser ilegal, le costará a usted cuando tenga que vender dicho bien. En síntesis, lo que ha hecho es poner en su espalda tributaria las cargas que correspondían a quien, con tentadores artilugios le ha hecho pagar a usted el impuesto que, a él, el vendedor del inmueble, le correspondía.

Finalmente, para aquellos bienes que caen en la condición de inmuebles no afectos y que su adquisición sea anterior al 30 de junio de 2019, siempre está la economía de opción que dejó abierta el legislador: El tributar alternativamente al 2.25% del valor de la venta, o el 15% de la diferencia de valor entre el precio de venta y el costo asociado a la adquisición, lo que le sea más conveniente al contribuyente, convirtiéndose esto, en una efectiva y legal economía de opción.

 Publicado en La Republica el martes 11 mayo, 2021

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